Lokalplan F1-1 Stubbekøbing Kommune
Sommerhusområdet Kongsnæs – Ore Strandpark
Lokalplan F1-1. – Redegørelse
Beliggenhed og eksisterende forhold
Lokalplanen omfatter et område til sommerhusbebyggelse øst for Stubbekøbing By, kaldet Ore Strandpark og Kongsnæsgård. Udstykning af det førstnævnte område påbegyndtes i 1960erne, mens udstykning af Kongsnæs området er sket i flere etaper i løbet af 1970erne.
Ore Strandpark er udstykket i 81 parceller, mens Kongsnæsgård er udstykket i 227 parceller og det skønnes at begge områder er 80-90% udbygget. Området er forsynet med alle tekniske anlæg, som vand-, kloak-, el-, telefon- og fællesantenneforsyning.
Områdets fællesanliggender varetages af 2 grundejerforeninger, hhv. Ore Strandpark og Kongsnæsgård, der bl.a. sørger for nødvendig vedligeholdelse af området veje, stier, p-pladser og fællesarealer, ligesom man har påtaleret overfor de for området gældende bestemmelser.
Planens baggrund og formål
Bestemmelserne om områdets anvendelse, bebyggelsesregulerende bestemmelser, bestemmelser om beplantning, parkering m.v. reguleres i øjeblikket af en række tinglyste deklarationer oprettet i takt med udstykning af områderne.
På opfordring fra grundejerforeningen Kongsnæsgård søges bestemmelserne i de forskellige deklarationer samlet i en lokalplan, som man efterfølgende har besluttet skal gælde for hele sommerhusområdet. Det giver et langt bedre overblik over gældende bestemmelser for den enkelte parcel ejer/bygherre, og et enklere administrationsgrundlag for bygningsmyndighederne. Da rådighedsservitutter ikke kan ophæves af en lokalplan er det dog nødvendigt at opretholde visse bestemmelser i de tinglyste deklarationer. Det fremgår af lokalplanen, hvilke servitutter der ophæves.
På baggrund af indhøstede erfaringer findes det forsvarligt at lempe bestemmelserne vedr. byggefelter m.v. i forhold til nugældende bestemmelser.
Gennem fastlæggelse af en række bestemmelser om veje og stier, udstykning, bebyggelse og beplantning har planen til formål at fastholde områdets karakter af et velordnet, karakterfuldt sommerhusområde, med åbenbare rekreative kvaliteter.
Grundstørrelser, vejadgang m.v.
Lokalplanområdet omfatter et areal på i alt Ca. 47 ha, fordelt med Ca. 13,5 ha. i Ore Strandpark og Ca. 33,5 ha. på Kongsnæsgård.
Grundstørrelserne i Ore Strandpark ligger alle tæt på 1200 m2.
I Kongsnæs området ligger de fleste grundstørrelser omkring 800 m2, idet der til dels kompenseres for de mindre grundstørrelser gennem udlæg af betydelige grønne fællesarealer.
Ore Strandpark har adgang ad den offentlige vej Ore Strandvej, mens Kongsnæsgård har adgang ad den offentlige vej Kongsnæsvej.
Forhold til anden planlægning
Lokalplanområdet er i kommuneplanen udlagt til sommerhusområde F1 : Ore. For området er fastlagt følgende rammebestemmelser;
Anvendelse:
Områdets anvendelse fastægges til sommerhusbebyggelse.
Bebyggelsestæthed:
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må Ikke overstige 10
Bygningshøjder:
Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1 etage og med en maksimal bygningshøjde på 5 m.
Friarealer:
Eksisterende grønne områder i forbinde/se med sommerhusområdet skal friholdes for bebyggelse.
Andet:
Områdets udstykning og bebyggelse fastægges i overensstemmelse med de af Byrådet godkendte tinglyste deklarationer. Under forudsætning af at regionplanen ændres ved revision en i 1993, kan området udvides mod øst som angivet på bilagskortet bag i planen. Rammebestemmelser, som sikrer at anvendelsen fastlægges til tæt bebyggelse, skal herefter fastlægges i et tillæg til kommuneplanen.
Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens og regionplanens retningslinier og skønnes i det hele taget at være uden konflikter i forhold til overordnet planlægning.
Midlertidige retsvirkninger
Fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan.
Der gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse.
Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra 28. juli 1998, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst til 28. juli 1999.
Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet eventuelt tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Tilladelse kan kun gives, såfremt dette også er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om at påbegynde lokalplanpligtigt byggeri eller anlæg.
Stubbekøbing Kommune Lokalplan F1-1.
Sommerhusområde ved Kongsnæs – Ore.
I henhold til planlovens kap. 5 (lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i nedennævnte § 2 fastlagte område.
1. Lokalplanens formål
Lokalplanen har til formal:
– at skabe et bedre overblik over gældende bestemmelser om bebyggelse, benyttelse, beplantning, parkering m.v. De pågældende bestemmelser administreres i øjeblikket på baggrund af en række tinglyste deklarationer.
– at fastholde områdets fremtidige anvendelse til sommerhusbebyggelse.
– at sikre et rekreativt, velfungerende fritidsmiljø ved at
– fastlægge retningslinier for udstykning
– fastlægge veje og stier, herunder sikre offentlighedens adgang til strandarealerne.
– fastlægge bestemmelser om bebyggelse, benyttelse, beplantning, parkering m.v.
2. Område og zonestatus
2.1. Lokalplanens område opdeles i område A. Kongsnæs og område B. Ore Strandpark. Området omfatter de på bilag nr. 1 anførte ejendomme. Området har status af sommerhusområde, hvilket forbliver uændret.
3. Områdets anvendelse
3.1. Det samlede område må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, det vil sige bebyggelse, der kun må bebos i tidsrummet 1. april – 30. september og uden for dette tidsrum kun i kortvarige ferier, weekends og lign.
På de 2 hovedparceller matr. nr. 1d og 2c, Ore by, Aastrup kan der indrettes helårsbeboelse, ligesom der fra bygningerne på de 2 nævnte ejendomme kan etableres butiksvirksomhed til forsyning med et sommerhuskvarters nødvendige forbrugsvarer eller drives pensionats- og cafeteriavirksomhed. Den lovlige helårsbeboelse på matr. nr. 14a, Ore by, Aastrup kan fortsættes som hidtil.
3.2. Indenfor lokalplanens gyldighedsområde er det forbudt at drive nogen form for virksomhed, som ved støv, røg, lugt, støj, rystelser eller på anden made er til ulempe for de omboende jfr. dog stk. 1. om hovedparcellerne og om helårsbeboelsen på matr. nr. 14a.
3.3. Det er ikke tilladt på parcellerne at holde husdyr i erhvervsmæssigt øjemed. Husdyrhold må kun omfatte kæledyr som hunde, katte, fugle og lign. og kun såfremt dyreholdet ikke er til gene for områdets øvrige beboere. Hunde skal føres i snor, når de færdes udenfor ejerens egen parcel.
3.4. Parcellerne og fællesarealerne skal stedse henligge i ordentlig og ryddeliggjort stand. Finder de påtaleberettigede, at en parcel, eller et fællesareal, henligger i skæmmende eller uordentlig stand, eller at et areal anvendes i strid med bestemmelserne i denne lokalplan, kan disse stille krav om foranstaltninger, der bringer de ulovlige forhold til ophør for den/de ansvarliges regning.
4. Udstykning og byggefelter
4.1. Udstykning er foretaget efter den på kortbilag 1 viste plan og yderligere udstykning af parceller kan ikke forventes godkendt.
4.2. På grunde i område A er der fastlagt byggefelter som vist på kortbilag 2A og 2B. Beboelseshuset skal, efter nærmere i pkt. 6 angivne bestemmelser placeres i byggefeltet.
5. Vej-, Sti- og Parkeringsforhold
5.1. Den offentlige vej Kongsnæsvej anlægges og vedligeholdes med asfalt, mens områdets private veje, stier og parkeringspladser anlægges og vedligeholdes med grusbelægning eller lign.
5.2. Der må kun etableres een indkørsel fra vej og mod til den enkelte parcel.
5.3. Parkering skal finde sted på privat grund, eller på de i området indrettede parkeringspladser. På hver parcel skal indrettes 2 parkeringspladser. Er der garage- eller carportplads til en eller flere biler, nedsættes kravet til parkeringsplads. Gæsteparkering kan tillades på rabatten udfor den enkelte parcel, hvis det kan ske uden at rabatten ødelægges og uden at kørebanen spærres eller nedkrænkes i bredde.
5.4. Campingvogne, bade og bådtrailere må ikke henstilles/parkeres udenfor parcellerne uden grundejerforeningens tilladelse, ligesom campingvogne kun må parkeres på parcellerne i kortere tid forbindelse med ferieophold. Vinteropbevaring, og henstilling af uindregistrerede campingvogne på parceller, veje, fællesarealer m.v. er ikke tilladt.
5.5. Offentligheden skal tillades færdsel til fods gennem de på kortbilag 1 angivne fællesarealer mellem kystlinien og de udstykkede parceller og kørende færdsel til parkeringsplads for enden af Granhegnet. Færdsel og ophold på stranden er tilladt jfr. Naturbeskyttelseslovens bestemmelser herom.
6. Bebyggelsens omfang og placering
6.1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 10, beregnet i forhold til den enkelte parcels areal uden tillæg for andel i fællesarealer. Grunde under 1.000 m2 kan tillades bebygget med indtil 100 m2 bruttoetageareal.
6.2. På hver selvstændig matrikuleret ejendom må kun opføres een beboelsesbygning (sommerhus) på mm. 30 m2, foruden udhus, garage og/eller carport.
6.3. Hovedhuset skal placeres parallelt med-, eller vinkelret på adgangsvejen. På grunde med byggefelt skal bygningen eller hovedhusets tagryg ligge parallelt med byggefeltets langside.
6.4. Sommerhuse skal holdes mindst 5,00 m fra skel mod nabo eller sti. Denne afstand gælder også for udestuer, karnapper, verandaer, svømmebassiner, skorstene, havepejse m.v., samt opholdsarealer, som hæves mere end 0,30 m over naturligt terræn.
6.5. På grunde med byggefelt skal boligbebyggelsen placeres indenfor byggefeltets grænser. Det kan i særlige tilfælde tillades, at op til 25% af boligarealet placeres udenfor byggefeltet, nar det sikres, at mindste afstanden til vej-, sti-, og naboskel på 5 m respekteres. På grunde, der er berørt af strandbyggelinie, kan bebyggelse ikke opføres udenfor byggefeltet, hvis bebyggelsen derved placeres strandværts strandbyggelinien.
6.6. Garager, carporte, udhuse og drivhuse på tilsammen højst 35 m2 må opføres 1,50 m fra skel mod nabo eller sti, nar den samlede længde ikke overstiger 19,00 m og højden af den del af bygningen, der ligger nærmere skel end 5,00 m ikke overstiger 2,50 m.
6.7. Ingen bygning må opføres med mere end een etage og udnyttet tagetage er ikke tilladt. Tag højden må ikke overstige 350 og bygningens samlede højde må ikke overstige 5,00 m. Ydervæggens højde, malt fra terræn til det punkt, hvor ydervægsplan og tagfladeplan skærer hinanden, må ikke overstige 3,00 m. De angivne højder males fra grundens naturlige terræn. Hvis grunden bar skrånende terræn eller større niveauforskelle, skal højden dog males fra et af bygningsmyndigheden fastsat terrænniveauplan.
6.8. Bygningernes gulvkvote må max. ligge 0,3 m over det i pkt. 6.7. nævnte terrænniveauplan.
7. Bebyggelsens ydre fremtræden
7.1. Til byggeri indenfor lokalplanområdet må der ikke udvendigt anvendes brugte materialer, medmindre de efter bygningsmyndighedens og grundejerforeningens skøn fremtræder fuldstændig som nye.
7.2. Udvendige synlige bygningsdele må kun fremtræde i farver, dannet af jordfarverne okker, ’terre de sienne’, umbra, engelsk rødt og dodenkop, eller disses blanding med hvidt og sort, således at jordfarvene er dominerende i blandingsforholdet.
7.3. Blanke eller reflekterende tag materialer må ikke anvendes, medmindre de indgår i bygningens opvarmningssystem.
8. Beplantning og hegn
8.1. Enhver parcel ejer er pligtig at hegne sin grund senest ½ år efter skødets tinglysning og har fuld hegnspligt mod vej, sti, nabo og fællesarealer. Hvad angår spørgsmål om etablering af egne hegn eller fælleshegn og om fordeling af udgifterne hertil, om vedligeholdelse, ombytning, ændring og sløjfning af hegn henvises til hegnslovens bestemmelser desangående.
8.2. Alle hegn skal etableres som levende hegn i bøg, liguster, taks eller andre alm. hækplanter og skal stedse beskæres til sammenhængende buskform.
8.3. På parcellerne må der ikke plantes træer på en sådan måde, at de ved urimelig højde og tæthed og skovagtig karakter. Ingen træer kan dog kræves nedskåret eller fældet, såfremt deres højde ikke overstiger 3 m, og de ikke er plantet nærmere skel end 4 m og den indbyrdes afstand mellem træerne ikke er mindre end 4 m.
8.4. Det er tilladt den enkelte parcelejer at opsætte dyrehegn på træpæle på egen grund og inden for det levende hegn. Dyrehegnets højde må ikke overstige højden af det levende hegn.
9. Ubeboede arealer
9.1. Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lign. sikres et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af brønde, byggematerialer m.v. skal iagttages.
10. Forudsætninger for ibrugtagen af beboelse
10.1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er forsynet med tagrender og tagnedløb.
11. Grundejerforening
11.1. Grundejerforeningerne bibeholdes som angivet i de tinglyste deklarationer for områderne.
12. Ledningsanlæg, antenne m.v.
12.1. Alle ledninger for el, vej- og pladsbelysning, tv, telefon og fællesantenne indenfor lokalplanområdet, skal etableres som jordkabler
12.2. Al bebyggelse indenfor lokalplanområdet skal tilsluttes fælles kloak-, vand-, el-, telefon- og antenneanlæg. Regn- og overfladevand må ikke tilsluttes offentlig kloak, men kan føres til faskiner, der skal placeres mindst 5 m fra beboelseshus og mindst 2,5 m fra øvrig bebyggelse.
12.3. Hvis det skønnes nødvendigt, at forsyningsledninger af enhver art (kloak, vand, el, telefon, fællesantenne eller lign.) skal føres over parceller eller fri arealer er den enkelte parcelejer pligtig at tale dette og give adgang til ledningernes fremtidige vedligeholdelse.
12.4. Den enkelte parcelejer er pligtig at vedligeholde og foretage nødvendig renovering af de markdræn, der måtte være beliggende på den enkelte parcel. Grundejerforeningen har samme forpligtelse overfor markdræn beliggende på fællesarealer m.v.
12.5. På parcellerne må ikke opsættes synlige radio- eller fjernsynsantenner. Mindre parabolantenner kan tillades opsat efter indhentet tilladelse hos bygningsmyndigheden i hvert enkelt tilfælde. Tilladelse til placering af parabolantenner over bygningsprofil kan ikke forventes meddelt.
13. Ophævelse af servitutter
13.1. I medfør af planlægningslovens § 15 stk. 2 nr. 16 ophæves følgende servitutbestemmelser;
Område A. Kongsnæs
a) Dokument angående udstykningsplan, bebyggelse og benyttelse m.v. er tinglyst 11/10-1972 på matr. nr. 1d, 1m – 1bø Ore by, Aastrup og matr. nr. 1ca, 1cs – 1eø Karlsfelt Hovedgård, Aastrup og påtegning tinglyst 20/11-1987 på samme ejendomme:
§ 2 (udstykning), § 3 stk. 1, 2 og 3 (benyttelse), § 4 (bebyggelse), § 6 stk. 1 (interne beplantede arealer), § 12 stk. 1 og 2 (hegn) og påtegning tinglyst 20/11-1987.
b) Dokument angående udstykningsplan, bebyggelse og benyttelse m.v. er tinglyst 19/09-1974 på matr. nr. 10e – 10q og 1cd – 1fk Ore by, Aastrup og påtegning tinglyst 20/11-1987 på samme ejendomme.
§ 2 (udstykning), § 3 stk. 1, 2 og 3 (benyttelse), § 4 (bebyggelse), § 11 stk. 2 (hegn) og påtegning tinglyst 20/11-1987.
c) Dokument angående beplantning m . v. er tinglyst 19/09-1974 på matr. nr. 1cd – 1fk Ore by, Aastrup
Dokumentet aflyses i sin helhed.
Område B. Ore Strandpark
d) Dokumenter ang. bebyggelse, forbud mod næringsdrift, parkering, etablering af hegn og indkørsel, pligt til at være medlem af et ejerlaug m.m. tinglyst 13/7-1966 på matr. nr. 2c – 2r, 2av, 2bi –2cu Ore by, Aastrup og 9/5-1969 på matr. nr. 2c, 2v, 2av, 2bi – 2cu Ore by, Aastrup.
Afsnit 2 (udstykning), afsnit 3 (bebyggelse), afsnit 6 (erhverv) og afsnit 10 (indkørsler).
14. Tilladelse fra andre myndigheder
14.1. Sommerhusområdets nordlige del er berørt af strandbeskyttelseslinien. Terrænændringer, opførelse af bygninger, beplantning mv. søværts strandbeskyttelseslinien forudsætter Amtets dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 15. Tærrænændringer på strandbredder og andre kyststrækninger kræver desuden tilladelse fra Kystinspektoratet jfr. § 16 stk. 1 i lovbekendtgørelse nr. 243 af 5. april 1994 om kystbeskyttelse nr. 352 af 6. maj 1994 om Kystinspektoratets beføjelser.
15. Retsvirkninger
15.1. Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges, eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen.
15.3. I følge planlovens § 19 kan Byrådet meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Vedtagelsespåtegning
I henhold til § 24 i lov om planlægning har Byrådet den 25. juni 1998 vedtaget foranstående forslag til lokalplan til offentlig fremlæggelse.
Lokalplanen er i henhold til §27 i lov om planlægning endeligt vedtaget af Byrådet den 26. november 1998.
På Byrådets vegne
Sign. Merete Lise, Borgmester Sign. Finn Andersen, Kommunaldirektør
Nærværende lokalplan F1-1 Sommerhusområde ved Kongsnæs – Ore begæres herved tinglyst på nedennævnte ejendomme.
Stubbekøbing, den 22. november 1999.
Stubbekøbing Kommune
Teknik- og Miljøforvaltningen
Sign. S. Kronborg, Teknik- og Miljøchef